Finansowanie nieruchomości we Włoszech
Dokumenty z Polski – legalizacja i Apostille
Dokumenty wydane w Polsce, które będą wykorzystywane w procesie zakupu nieruchomości we Włoszech, wymagają specjalnego poświadczenia ich autentyczności.
Apostille to specjalna forma uwierzytelnienia dokumentów stosowana w krajach, które podpisały Konwencję Haską. Zarówno Polska, jak i Włochy są sygnatariuszami tej konwencji.
Poświadczenia autentyczności wymagają:
- dokumenty stanu cywilnego (akt urodzenia, akt małżeństwa);
- dokumenty sądowe (np. wyroki rozwodowe wpływające na stan majątkowy);
- zaświadczenia notarialne i pełnomocnictwa;
- odpisy z rejestrów państwowych.
W Polsce można je uzyskać w:
- Ministerstwie Spraw Zagranicznych (dla dokumentów urzędowych);
- Ministerstwie Sprawiedliwości (dla dokumentów sądowych);
- Kuratorium Oświaty (dla dokumentów edukacyjnych).
Wymagane jest przetłumaczenie dokumentów przez tłumacza przysięgłego.
Kluczowe jest stworzenie zespołu wsparcia, do którego powinni należeć:
- lokalny agent nieruchomości znający język angielski lub osoba towarzysząca znająca włoski;
- prawnik specjalizujący się w transakcjach międzynarodowych;
- geometra (odpowiednik rzeczoznawcy) do oceny technicznej;
- doradca podatkowy znający przepisy polskie i włoskie.
Warto zaplanować co najmniej 2-3 wizyty we Włoszech w trakcie procesu: pierwszą na wyszukiwanie nieruchomości, drugą na negocjacje i umowę przedwstępną, trzecią na finalizację u notariusza.
W kwestii organizacji płatności kluczowe jest przygotowanie środków z wyprzedzeniem oraz rozważenie rozłożenia wymiany walut na kilka mniejszych transakcji w celu uzyskania lepszego kursu.
Dokumentacja jest niezwykle ważna – należy tworzyć kopie wszystkich dokumentów, wykonywać zdjęcia nieruchomości na każdym etapie oraz przechowywać całą korespondencję związaną z transakcją.
O czym warto pamiętać?
Uzyskanie włoskiego numeru podatkowego (Codice Fiscale)
Przed zakupem nieruchomości we Włoszech musisz uzyskać Codice Fiscale, czyli włoski numer podatkowy. Jest on niezbędny do realizacji transakcji, płacenia podatków oraz podpisywania umów notarialnych.
Jak uzyskać Codice Fiscale?
- osobiście w urzędzie skarbowym Agenzia delle Entrate we Włoszech;
- za pośrednictwem włoskiego konsulatu w Polsce;
- poprzez pełnomocnika, który złoży wniosek w Twoim imieniu.
Numer ten można uzyskać bezpłatnie, a cały proces trwa zazwyczaj kilka dni.
W niektórych gminach trzeba się umówić na wyrabianie codice fiscale wcześniej, zazwyczaj telefonicznie.
Przelew za nieruchomość (dokonany kilka dni wcześniej)
Choć włoskie prawo nie wymaga posiadania lokalnego konta bankowego do zakupu nieruchomości, jego otwarcie jest zalecane. Dzięki temu łatwiej będzie regulować należności związane z zakupem, takie jak: podatki, rachunki czy opłaty notarialne.
Tłumacz przysięgły (wymagany przy podpisaniu aktu notarialnego)
Jeśli kupujący nie mówi biegle po włosku, przy finalnym podpisaniu umowy kupna-sprzedaży (Rogito) wymagany będzie tłumacz przysięgły. We Włoszech można go znaleźć:
- przy pomocy notariusza, który często współpracuje z tłumaczami;
- w lokalnej Izbie Handlowej (Camera di Commercio);
- korzystając z usług certyfikowanych biur tłumaczeń;
- kontaktując się z polskim konsulatem we Włoszech.
Tłumacz musi być oficjalnie zatwierdzony i zaprzysiężony przez notariusza.
Deklaracja źródła pochodzenia środków
Włoskie przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy wymagają, aby kupujący zadeklarował źródło środków przeznaczonych na zakup nieruchomości. Może być konieczne przedstawienie dokumentacji bankowej potwierdzającej legalność transakcji.
Wymogi rezydencyjne (dotyczą tylko zakupu głównego miejsca zamieszkania)
Obywatele UE mogą kupować nieruchomości we Włoszech bez ograniczeń. Jednak jeśli chcesz skorzystać z ulg podatkowych związanych z zakupem pierwszego domu (prima casa), musisz:
- zadeklarować zamiar zamieszkania w nieruchomości;
- przenieść rezydencję podatkową do Włoch w ciągu 18 miesięcy od zakupu.
Brak spełnienia tych warunków może skutkować koniecznością dopłaty podatków w wyższej stawce.
Poradnik dla osób prywatnych
Jeśli planujesz zakup nieruchomości we Włoszech jako osoba prywatna, pamiętaj o kluczowych krokach:
- Uzyskaj Codice Fiscale.
- Rozważ otwarcie włoskiego konta bankowego.
- Jeśli nie znasz języka włoskiego, zorganizuj tłumacza przysięgłego.
- Przygotuj dokumentację źródła pochodzenia środków.
- Jeśli kupujesz pierwsze miejsce zamieszkania, zadeklaruj rezydencję w ciągu 18 miesięcy.
Zespół wsparcia
- lokalny agent nieruchomości znający język angielski;
- prawnik specjalizujący się w transakcjach międzynarodowych;
- geometra (odpowiednik rzeczoznawcy) do oceny technicznej;
- doradca podatkowy znający polskie i włoskie przepisy.
Planowanie wizyt
Zaplanuj co najmniej 2-3 wizyty we Włoszech w trakcie procesu:
- pierwsza wizyta: wyszukiwanie nieruchomości.
- druga wizyta: negocjacje i umowa przedwstępna.
- trzecia wizyta: finalizacja u notariusza.
Organizacja płatności
Przygotuj środki z wyprzedzeniem, gdyż przy podpisaniu aktu notarialnego musi już dość do zarejestrowania przelanej kwoty.
We Włoszech dostępne są 3 formy płatności:
- Można założyć lub skorzystać z tzw. Conto dedicato (koszt to od 300-500 euro, czasami jest to usługa w ramach aktu notarialnego) u swojego notariusza. Dzięki tej opcji zyskujesz pewność, że pieniądze są bezpieczne. Jeśli więc notariusz sprawdziłby hipotekę nieruchomości i akt notarialny zostałby anulowany, pieniądze zostaną zwrócone na konto kupującego. To metoda uznawana za najbezpieczniejszą, gdyż notariusz jest urzędnikiem państwowym.
- Przelew z włoskiego konta. Przed jego wykonaniem upewnij się jednak, że bank jest świadomy planowanego dużego przelewu. Rozważ rozłożenie wymiany walut na kilka mniejszych transakcji dla lepszego kursu.
- Czeki kasjerskie. Czek kasjerski, znany również jako oficjalny czek bankowy, jest instrumentem płatniczym wydanym przez bank lub unię kredytową osobie trzeciej, zazwyczaj w imieniu klienta banku, który płaci bankowi wartość nominalną czeku.
Przygotowanie dokumentacji
Właściwie przygotowana dokumentacja to warunek sukcesu każdej transakcji. O czym musisz pamiętać w tym zakresie?
- Twórz kopie wszystkich dokumentów.
- Wykonuj zdjęcia nieruchomości na każdym etapie (przed i po zakupie).
- Przechowuj całą korespondencję związaną z transakcją.